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　　房地产市场分化加剧，宽松的货币需要寻求更好的资产配置，一线城市优质资产吸金能力恒强，投资方向是爱游戏否精准、是爱游戏中国否提前布局可能决定房企的成败。

　　受宽松货币与政策刺激作用，2016年上半年全国商品房销售额同比增长42.1%达4.87万亿元。但不同层次的市场差异拉大，百城住宅均价上半年上涨7.61%，其中一线上涨12.79%，二线城市上涨5.33%，三线城市上涨仅4.27%。土地投资市场更是冰火两重天，三四线交投冷清，一二线城市持续火爆并涌现地王潮。

　　进入下半年，随着去库存政策边际效应显现，未来三四线城市的成交量可能进一步萎缩；一线及二线核心城市房地产市场具有较强的抗波动能力和资产保值增值能力，仍将是房企继续拓展和激烈竞争的战场。

　　在这样分化行情下，如何去评估一家房地产企业的价值？投资布局成为关键点。结合过往经验，可以从三个维度分析：

　　一、过去：2013年之前在哪发展，是否储备一定规模，储备区域是否有增长。

　　经过黄金十年，品牌房企基本实现了爱游戏官网区域性或全国性布局，从以规模取胜到逐渐聚焦于优势区域，扩充一二线城市土地储备为未来打下基础，成功实现新一轮扩张。比如2013年前50强重点项目来源于一、二线城市的销售额累计占比达84.9%，成长性top10企业平均营业收入增长率68%，这些企业得益于前瞻性布局而占得先机。而有些大公司虽然有储备、有规模，但聚集在三四线市场，经过新一轮销售集中释放后，受困于去库存的压力，很难支撑业绩的高速增长，转型迫在眉睫。

　　二、现状：2014年-2016年在哪投资，是否布局一线，拿地成本多少，销售价格多少，是否拿地王，拿了地王能否解套。

　　受货币信贷政策和去库存刺激影响，房地产市场自2015年二季度开始复苏、加速分化。2015年房企业绩大幅上涨和大幅下降的数量均超过2014年，是否布局一二线核心城市成为企业业绩的分水岭。有一些企业抓住2014年投资窗口期，积极拓展北京、上海、深圳以及厦门、南京等地，实现了弯道超车，在全国房企排名中迅速上升。

　　近来地王风起云涌，但并非每个地王都能成为楼王。一些过高溢价及缺乏支撑的地王将可能深套，比如曾经的广州亚运城项目，从2009年拍地算起，5年之后仍没能带来正现金流。因此对地王项目要具体分析。

　　三、结构：形成了什么样的投资布局，土地储备结构、货量结构如何，一、二线占比各多少，拿地成本多少，所在区域的存量和销售如何。

　　目前市场分化进一步加剧，一二线城市销售火爆，地价、房价齐齐上涨，与三四线库存高企、投资低迷形成鲜明对比。比如深圳楼面地价一年上涨近3倍，房价半年上涨45%，领跑全国市场。像深圳这样的一线城市，准入门槛已经很高，留给后来者的机会很少。专注于深圳的房企不仅现在赚得盆满钵满，未来还将继续受益于城市高成长带来的增值。

　　对照以上分析，目前在市场上发现一家战略清晰、快速成长的房企，非常契合市场价值趋势，它就是总部在深圳的龙光地产(3380.HK)。

　　1、过去：深耕珠三角土储占七成

　　龙光自2003年进入深圳，一直坚持深耕区域的战略，在2008年完成了珠三角的布局，覆盖广东、广西的主要经济发达/活跃城市。截止2013年其土地储备达1100万㎡，其中珠三角占比七成，平均楼面地价仅1045元/㎡。

　　值得一提的是，十年前龙光大手笔布局的500万㎡超级大盘--龙光城，平均楼面地价仅300元，现已成为深圳白领第一居所，受深圳东进及外溢需求的强劲拉动，项目销售单价上涨3倍至1.5万元，给公司贡献了非常丰厚的收入和利润。2013年龙光的销售毛利率达37%，在上市房企中名列前茅。大量低成本又优质的土地储备，奠定了龙光的市场竞争力。

　　2、现状：前瞻战略 谋定深圳

　　2014年起龙光的战略转为聚焦深圳，在当时仍低迷的市场中可谓先知先觉。不到三年已连续拿下龙华白石龙地块(玖龙玺)、红山、坪山以及光明新区核心地块，在深圳新增土地储备188.36万㎡，平均楼面地价1.6496万元/㎡。目前深圳新房均价在6万左右，为龙光储备货值奠定了非常可观的利润空间和安全垫。拿地每平米2.5万元、销售突破7万元的玖龙玺传奇还将继续上演。

　　3、趋势：深圳黑马 业绩进入爆发期

　　目前龙光已成为深圳市场领先的黑马。数据显示，龙光目前拥有超过1400万平方米土地储备，其中深圳可售资源占比超过70%；预计总货值达1900亿元，未来3-5年在深耕大深圳圈、聚焦珠三角的发展战略下，将进入业绩爆发期。

　　受益于深耕一线的精准布局及优质的货源储备，2016年上半年龙光实现销售143.9亿元，同比增长71%。分析人士表示，今年龙光推盘货值接近600亿，预估销售额有望超300亿元，较上年同期增幅在50%左右。前瞻的战略布局、低成本优势以及运营能力，将使龙光实现领先于行业的盈利能力及超预期的业绩增长。